深圳发布租房参考价，覆盖小区、城中村，能降低房租吗？

深圳在成为首个发布二手房参考价的深圳城市后，又再次在全国首次发布租金参考价。发布

深圳市住建局近期发布了《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》（下称《租赁参考价》）。租房中村租

通知解释了租赁参考价格内涵，参考指深圳市小区租赁参考价格是价覆反映商品住房、商务公寓、区城统建楼等不同类型住房在正常市场条件下，低房通循同质可比原则，深圳按照区域一般特征水平进行确定的发布单位建筑面积的平均租赁价格（含税）。

值得注意的租房中村租是，二手房参考价因同银行贷款挂钩，参考有影响交易量、价覆稳定房价涨幅的区城作用。相比而言，低房不涉及银行贷款的深圳租金参考价目前仅有参考作用。

具体来看，深圳本次发布的租赁参考价格覆盖深圳市各区（含大鹏新区），包括4319个楼盘，其中存量商品住房楼盘3786个、统建楼楼盘318个、商务公寓楼盘215个。除此之外，租金参考价格还覆盖了2042个城中村私宅、4500个产业园区配套宿舍区和6702个产业园区。

与通知一同发布的还有查价系统，点开系统细分页面，可以查询小区、城中村私宅、产业园区配套宿舍以及产业园区四种类型的租赁参考价格，并已细化至街道参考价和小区参考价。

分区来看，全市租赁参考价排名前三的区域分别是南山、福田、罗湖，商品住房的参考价分别为109元/平方米/月、98元/平方米/月、80元/平方米/月。

在深圳占比较高的统建楼盘租金，排在前三名的区域则是福田、南山、罗湖，分别为71元/平方米/月、65元/平方米/月、53元/平方米/月。

对于此次租赁参考价的发布，深圳市住建局表示，有利于引导租赁双方合理议价。租赁当事人可参照租赁参考价格，结合物业类型、楼层朝向、建筑面积、装饰装修、配套设施设备、升级改造、特殊用途等客观实际和差异，自主协商确定符合自身实际的租赁价格。

目前而言，上述深圳各区域的租赁参考价格大部分符合实际水平。乐有家研究中心数据显示，2021-2022年上半年，深圳租房市场的平均租金稳定在70-80元/平方米/月的区间。

由于租房市场不同于二手房市场，其波动范围大，监管难度较高。即便是同一小区、不同户型、新旧程度都会极大的影响租金价格。

有中介人士告诉界面新闻，租金参考价对小户型而言，指导价低于实际租金；中大户型指导价又高于实际价格。房东不会管这些，还是会跟着市场租金价格的趋势走。

以福田区金色假日名苑为例，其租金参考价为115/元/平方米/月，已高于整个福田区的租金参考价格。

乐有家平台显示，该小区一室一厅41平方米朝南户型的挂牌租金价格在5200元/月到5600元/价格不等，但按租金参考价而言，该小区同户型价格应为4715元/月。

上述中介人士也告诉界面新闻，合正名园101平方米的房源刚刚成交的实际租金价格为8600元/月，但该小区参考价为98/元/平方米，总租金指导价要接近1万元。租房市场的价格起伏变化频繁，视具体情况耳钉，目前来讲，租客和房东还不会考虑到租金参考价。

事实上，深圳虽然是全国首个推出租金参考价的城市，但早在2016年，深圳市房屋租赁管理办公室便发布了《深圳市2016年房屋租赁指导租金表》，采集了全市3万余个信息点。

不过，这份表格并未影响房租涨跌，更多是作为一份租房指南、让租客了解房屋租赁市场的总体行情。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，租金参考价的主要作用，就是对于保障性租赁住房的定价，对市场租赁住房的租金制定约束性并不强，当然，如果后续要求租金年度涨幅不超过某一个百分比，也可能是有作用的。

另外，商品房交易过程中，政府有监管的抓手去管制价格水平，包括预售、网签、贷款，但是对于租金价格的引导，缺乏这样的抓手，也就是如果要让市场租金跟着参考租金走，监管的成本太高了。

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦告诉界面新闻，房地产市场没有统一定价，也没有中央交易市场，价格都是通过买卖双方谈判而成，比较难去捉摸市场行情。政府出指导价，本来只可以作为参考，没有任何约束作用。深圳二手房指导价，与银行贷款的评估价挂钩之后，指导价就变得有意义。租赁指导价，从目前看来，并没有跟那个交易环节挂钩，那就只能作为参考。